设为首页 | 加入收藏
当前位置: 首页 > 法学园地 > 案例评析
开发商将整体商铺单个划分出售,买受人有权解除合同
作者:黄雅  发布时间:2019-12-31 13:18:26 打印 字号: | |

【裁判要旨】《商品房买卖合同(预售)》约定买受人向出卖人支付首付款之后,剩余购房款向商业银行申请按揭贷款的方式支付,但由于出卖人将商品房整层自行划分为多个个体商铺后再分别出售,不符合银行商用房按揭贷款办理条件,最终导致买受人无法支付尾款,买受人有权解除合同。

【案情】

原告:卢某某。

被告:广西某某房地产开发有限公司。

2014年12月28日,原告与被告签订《某某广场认购协议书》,约定:原告购买位于靖西市某某广场二楼CXX号商铺,建筑面积20.22平方米,总价256803元,原告当日即支付定金50000元。原告支付了首期房价款128803元(包含已缴纳的定金50000元),于2015年3月7日与被告签订《商品房买卖合同(预售)》,约定:商铺余款128000元由原告向中国某某银行股份有限公司靖西市支行申请按揭贷款支付,合同附件四明确约定了非因原告原因导致原告按揭手续无法办理,原告可以一次性付清余款或解除合同。被告出售的某某广场二楼虽然划分为了多个个体商铺,但银行以二楼全部商铺作为一个单位才能进行贷款申请并给予办理贷款手续,而单个个体商铺无法申请办理。因此,原告作为单个个体商铺无法向银行申请贷款,致使至今未能付清商铺尾款。因双方对合同应否继续履行及商品房尾款支付产生纠纷,原告遂向法院起诉,请求解除合同,并由被告退还首付款;被告同时提起反诉,要求继续履行合同,并由原告付清商铺尾款及违约金。

【审理】

靖西市人民法院经审理认为,本案系在履行《商品房买卖合同(预售)》过程中,因买受人卢某某未能依约支付购房尾款而引发的纠纷。结合本案,原告购买本案诉争商品房的尾款128000元,已由双方约定向中国某某银行股份有限公司靖西市支行申请按揭贷款的方式支付,但由于出卖人将商品房整层自行划分为多个个体商铺后再分别出售,不符合银行商用房按揭贷款办理条件,最终导致买受人无法支付尾款。对此,原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》附件四《关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中第1款第(2)项“非因买受人原因导致按揭手续无法办理的,买受人可选择一次性付清余款或解除合同”约定,因本案系由于被告出售的商铺不符合银行商用房按揭贷款办理条件而导致贷款未能发放成功,并非原告的过错原因,故原告要求解除《商品房买卖合同(预售)》符合双方约定的合同解除条件,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合同解除后,已经履行的,根据合同履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,原告为履行买卖合同已向被告支付首期房价款128803元,现合同非因原告过错而解除,故原告要求被告返还已付房款具有事实与法律依据。被告反诉请求继续履行合同,并由原告支付商品房余款128000元及违约金,与事实和法律不符,不予以支持。靖西法院判决:一、解除原告(反诉被告)卢某某与被告(反诉原告)广西某某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》;二、限于被告(反诉原告)广西某某房地产有限公司于本判决生效后,十日内返还原告(反诉被告)卢某某首付款128803元;三、驳回被告(反诉原告)广西某某房地产有限公司的反诉请求。

一审宣判后,被告不服判决,向百色市中级人民法院提起上诉。二审法院经开庭审理,判决驳回上诉,维持原判。现判决已发生法律效力。

【评析】

交易主体在进行民商事活动时应遵循诚实信用原则,保证交易安全。开发商相对于作为普通消费者的买受人处于优势地位,在签订的《商品房买卖合同(预售)》时应尽说明义务,否则在加重买受人义务,减轻自身责任的该格式条款约定无效。买受人在签订《商品房买卖合同(预售)》时应阅读每一条约定,对此有异议或者权利义务不明确的应提出由开发商作说明,也可以经双方协商一致另行约定。


 
责任编辑:罗将